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1. **项目区域价值与背景**
越秀天瀛的诞生颇具戏剧性。它源自2021年4月广州第一次集中出让的荔湾兴达地块，当时竞拍激烈，越秀地产历经29轮竞价，以25.81亿总价拿下，折合楼面价26641元/㎡，甚至高于保利越秀天启的地价。按常规盈利推算，售价应接近5万/㎡ 。然而如今，越秀天瀛却以远低于此的价格入市，反映出房地产市场从炽热拿地到艰难销售的巨大转变。项目开发初期，曾引入正荣地产共建，当时名为“越秀正荣天樾湾”。但2022年初正荣地产暴雷，楼盘随之改名，凸显了房地产开发过程中的不确定性。尽管当下荔湾新盘多以白鹅潭西翼CBD为卖点，但越秀天瀛实际位置与白鹅潭核心区域相距近10公里，销售更多强调其位于海龙科创区，试图打造广钢2.0版本，突出与广钢3公里的距离及价格优势，仅为广钢价格的一半甚至更低。
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2. **项目基本情况概述**
越秀天瀛占地面积约4.8万㎡，建筑面积约16.8万㎡，拥有约1.4万㎡的中央园林，容积率≤3.5，绿化率达40% 。项目总户数876户，梯户比为2梯6户，由7栋住宅和1栋人才安置房组成，总栋数7栋，车位数1355个，楼层数在15 – 26层之间，首批交楼时间为2024年12月，主推87㎡、104㎡、125㎡带有“N + 1”创意空间的户型。整体来看，适中的容积率和较高的绿化率，搭配合理的梯户比，为居民营造了相对舒适的居住环境。而“N + 1”创意空间户型，在一定程度上满足了刚需和刚改人群对空间灵活性的需求。
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3. **交通配套的利与弊**
在交通方面，越秀天瀛存在一定的局限性。小区最近的地铁是广佛线龙溪地铁站，直线距离达1.9公里，步行不太现实。虽项目门口300米处设有海中公交总站，可通过公交接驳广佛线菊树站、1号线西塱站，且龙溪地铁站2站可到1号线西塱站，进而连通荔湾、越秀、天河等核心区域，但公交接驳仍需耗费一定时间和精力。自驾出行相对便利，周边有花地大道、环城高速等干线，20公里内可到达老荔湾、越秀、珠城等地，不堵车时40分钟内可抵达。然而，对于依赖地铁通勤的人群而言，该项目不太适合，交通配套的不便可能会影响部分购房者的选择。
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4. **教育配套的特点**
教育配套上，小区自配建一所9班幼儿园，但未规划小学，需附近摇号入读。荔湾区如今名校挂牌众多，项目所在的荔湾区海中街道，对口康有为纪念小学海中学校，周边还有何香凝纪念学校、芳村小学南漖学校、真光中学附属西塱小学。初中方面，这四所小学对口广州市真光中学初中部、省实验学校、四中学校等重点中学。虽然周边名校资源丰富，但摇号入学的方式增加了教育的不确定性，对于十分看重子女教育确定性的家长来说，可能需要谨慎考虑。
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5. **商业、医疗与休闲配套解析**
商业上，小区自带8000平商业街，可满足业主日常基本需求，而大型商业需前往3公里开外的花地湾商圈、广钢商圈等。医疗方面，周边几公里外有广州中医院大学第三附属医院、广州市第一人民医院等，能提供较为可靠的医疗保障。休闲配套颇具亮点，小区内有约1.4万㎡美学园林，设置5大主题空间，户均绿化达16㎡ 。北邻约7700㎡公园，附近还有大沙河湿地公园及花艺博览园环绕，为居民提供了亲近自然、享受生态舒居的良好条件。但商业配套在满足大型消费需求上存在距离短板，不过休闲环境的优势在一定程度上弥补了这一不足。
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6. **项目户型亮点与优势**
越秀天瀛的户型设计有诸多亮点。建面约87㎡的2 + 1创意空间2卫户型，南向三开间，直揽江园，实用空间强，使用率约94%，动静分区，经典通透竖厅，U型精工厨房设计合理烹饪动线，双重卫浴设计且干湿分离。104㎡的3 + 1创意空间2卫户型，南向4.5开间，舒适采光，使用率约96%，约6米超宽横厅，揽江园景观面，采用LDK布局，连通270°朗阔阳台，南北对流主卧套房搭配L型瞰景飘窗。125㎡的3 + 1创意空间2卫户型，南向4.5开间，15.3米阔绰采光面，使用率约98%，采用L型多厅布局，近8米对流进深，约6.7米巨幕景观面，近5米景观阳台，头排亲珠江，收藏江园，南北对流，进深约7米主卧套房搭配L型瞰景飘窗。较高的使用率、合理的空间布局以及可观的江园景观，是这些户型吸引刚需和刚改购房者的重要因素。
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7. **项目优点全面剖析**
越秀天瀛优点显著。其一，单价和总价超低，堪称荔湾区最便宜的新房，对预算有限的购房者极具吸引力。其二，几乎全部单位为南向设计，接近户户朝南，除部分楼栋低楼层单位外，80%户型可望花地河，河景资源成为一大卖点。其三，户型定位刚需、刚改，设计中规中矩且打造N + 1空间，虽有一间房需业主自行封窗，但增加了空间灵活性。其四，容积率仅约3.5，为15 – 26层小高洋房，南北楼间距约120米，东西约80米，绿化率约40%，户均享有绿地面积约16㎡，在荔湾地区较为难得，居住舒适度较高。其五，越秀作为国企开发商，品牌信誉有保障，且配备越秀物业，物业服务质量相对可靠。
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8. **项目缺点深度分析及综合考量**
然而，项目也存在一些缺点。公共交通不方便，虽有公交接驳地铁，但仍不够便捷，且远期规划的10号线支线建设时间不确定。地理位置上，与佛山仅一河之隔，给人一种近似佛山盘的感觉。周边城市面貌欠佳，除河景外，多被城中村、工厂及花卉园地包围，生活配套不成熟，短期内难以改变。对于越秀天瀛的升值前景，主要依赖海龙科创区的发展以及附近城中村改造，但目前海中村旧改意向开发商富力深v债务危机，旧改项目搁置可能性大。综合来看，若购房者实地考察后能接受项目周边环境，对学校没有强烈要求，且看重价格优势，越秀天瀛仍不失为一个可考虑的选择，毕竟其价格优势在荔湾区新房市场中十分突出。但购房者需充分权衡利弊，结合自身实际需求做出决策。 （注：文中已去除电话号码、二维码及相关诱导消费信息）
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