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1. **城市中轴引擎**
越秀万博和臻雄踞广州番禺万博CBD核心，占位城市中轴南拓与湾区经济双轮驱动的黄金节点。万博CBD作为广州第三中轴核心，已汇聚2.7万家企业，包括希音、小米、携程等互联网巨头，商业体量超10个天河城，未来将升级为世界级消费中心。项目所在的里仁洞旧改是番禺最大城市更新项目之一，总建面约500万㎡，规划116万㎡商业配套、15万㎡教育资源及6万㎡医疗设施，承接珠江新城、琶洲外溢的高端居住需求，政策红利持续释放，区域价值加速兑现，占据番禺核心发展中轴的价值高地。
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2. **立体交通枢纽**
项目构建“双地铁+四干道”交通网络，距7号线/18号线南村万博站约1.3公里（骑行5分钟），7号线1站达广州南站、5站至大学城，18号线3站琶洲、4站珠江新城，快速串联广州核心商圈。自驾方面，汉溪大道、南大干线、新光快速、番禺大道形成“井”字路网，15分钟达长隆、20分钟至琶洲、30分钟抵珠江新城。虽步行至地铁需15分钟，但项目提供社区接驳车服务，高效串联交通枢纽，轻松执掌都市生活节奏，适合依赖地铁通勤的高净值客群。
3. **生态栖居规划**
项目首开CBD组团三面被锦绣香江别墅区环绕，西侧临自然山体，形成“城市绿洲”低密居住环境。社区内打造约7.2万㎡中央园林，一期、二期园林互通，配置环形跑道、全龄活动区及架空层泛会所。虽整体容积率3.81，但首开组团采用点式布局，楼间距超60米，保障采光与私密性。对比万博其他高密度项目，越秀万博和臻以“别墅区+山体公园”的生态优势，营造“出则繁华、入则静谧”的栖居体验。
4. **全龄优教矩阵**
教育配套为项目核心竞争力，引入番广实验教育集团（广大附中管理），配建54班小学+36班初中，2025年9月开学。广大附中2023年高考全省前50名占3席、清北录取15人，中考788分全市顶尖成绩频出，师资与教研实力雄厚。项目另规划12所学校（6所幼儿园、3所小学、2所初中、1所高中），形成从学前到高中的全龄教育链，学校均位于社区内，实现“目送式上学”，为重视教育的家庭提供一站式精英教育保障。
5. **国际美学地标**
由越秀地产匠心打造，建筑采用现代简约风格，外立面以真石漆与玻璃幕墙结合，提升质感与采光。社区入口融合万博CBD现代美学与岭南园林元素，打造仪式感归家动线。虽未特邀国际团队设计，但以“高实用率+教育配套”为核心，成为万博板块兼具功能性与性价比的改善标杆，与周边锦绣香江别墅群形成呼应，重塑区域建筑美学高度。
6. **低密圈层领地**
首开CBD组团容积率3.2，低于万博平均水平，主力户型105-188㎡纯四房设计，吸引互联网高管、企业主等改善客群，圈层纯粹性显著。105㎡户型四开间朝南，使用率128%；188㎡户型双主套+9米跑道阳台，满足三代同堂需求。社区规划全龄活动空间，如儿童游乐区、健身中心等，形成“高端改善+全龄社区”的居住圈层，彰显业主身份与品位。
7. **一站式生活圈**
项目自建116万㎡商业配套（含K11、万象系商业），5公里范围内覆盖万达广场、四海城等9大商业体，未来建成后将成为万博新商业中心。医疗方面，配建6万㎡公立综合医院（三甲标准），3公里内有祈福医院、番禺区中心医院，形成“商业+医疗+教育”的全能生活圈。社区内配备约7000㎡酒店式会所、恒温泳池、私宴会所等高端配套，满足业主购物、休闲、社交多元化需求。
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8. **智慧生活体系**
社区构建基础智能安防系统，包括人脸识别门禁、电子巡更、智能监控等，保障居住安全。部分户型预留智能家居接口，可实现灯光、空调远程控制。越秀物业提供“港式管家”服务，通过数字化平台实现报修、清洁一键响应，虽未配备全屋智能，但基础科技赋能与高端物业服务提升居住便捷性，契合改善客群需求。
9. **国匠品质保障**
由越秀地产精工打造，作为国企背景的城市运营商，秉持“匠心筑家”理念，从规划到施工全程标准化管理。项目拿地价合理，首开价格对标万博均价，性价比突出。建筑采用钢筋混凝土结构、Low-E中空玻璃等建材，确保隔音与安全性，2027年底交付，国企背书为购房者提供坚实保障，规避交付风险。
10. **高拓实用空间**
在售105-188㎡四房，全部采用新规设计，使用率110%-128%，远超市场同类产品。105㎡户型四开间朝南，LDKB一体化设计，客厅开间6.1米；128㎡户型南北对流，8.65米阔景阳台，主卧270°飘窗；188㎡户型双主套+9米跑道阳台，270°环幕观景。装修选用知名品牌，注重收纳系统与空间利用率，以“高拓展+纯改善”打动置换客群，105㎡户型总价440万起，成为万博CBD核心的高性价比改善之选。
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广州全面取消限购，房价走势引关注
2025 年 6 月，广州房地产市场扔下一颗 “重磅炸弹”。广州市拟全面取消已执行 15 年的限购、限售、限价政策，同时降低首付比例与房贷利率，成为全国首个 “三限全松绑” 的一线城市。这一举措瞬间引发各界对广州房价走势的热烈讨论，尤其在当前 4 月二手房价同比仍下跌 7.4%，外围区域房价持续探底的背景下，市场对房价何时企稳充满期待。
回首 2010 年，广州房价仅 1.3 万元 /㎡，楼市调控大幕就此拉开，本地户籍限购两套、外地人需社保满 1 年等规定相继出台。历经十五年的起起落落，政策不断加码与松绑，直到 2024 年 9 月限购率先全面取消，如今限售、限价也拟退场，核心逻辑便是以市场化手段代替行政干预。当下，首付比例最低降至 15%，首套房贷利率跌破 3%，购房门槛大幅降低，开发商也获得自主定价权。专家张波认为，政策落地后行政束缚将被打破，供需关系主导市场，其他一线城市或有跟进可能。
从 2025 年 1-5 月的数据来看，广州楼市呈现出复杂态势。一手房成交 25659 套，同比上涨 22%；二手房成交 43785 套，同比暴增 23.6%，成交量显著回升。但深入剖析，天河珠江新城豪宅单价站稳 10 万 +，年初绢麻厂地块楼面价高达 6.7 万 /㎡，稳固了房价底线；而增城、南沙等外围区域二手房价格却同比下跌 8%-17%，部分楼盘单价更是从 1.5 万跳水至 8700 元，全市库存去化周期高达 23 个月，越秀区甚至需 38 个月才能清完库存，价格仍在 “挤泡沫”。
不过，房价筑底的信号灯已亮起。2024 年 11 月，广州房价泡沫综合指数 15 年来首次跌入负值，房价被低估。按历史经验，泡沫出清后 6-12 个月筑底，预计 2025 年底可能触底。同时，广州房价收入比降至 15 倍（2021 年为 19 倍），购买力逐步回归工薪阶层可承受范围。加之降息、降首付等政策通常需 6 个月以上显效，2025 年下半年将成为关键观察窗口。
在区域方面，广州楼市分化明显。天河、越秀、海珠等核心区土拍竞争激烈，保利以 33% 溢价拿下天河地块，二手房价企稳，业主议价空间缩至 5% 以内；番禺、白云等近郊依靠 “地铁 + 低价” 吸引刚需，12 月网签量破千套，但去化周期仍超 15 个月；增城、从化等远郊则库存积压严重，部分楼盘 “骨折价” 促销，房价或再跌 10%。
对于刚需购房者而言，当下政策堪称 “十年最友好”。首付 45 万可购置 300 万房产，月供相比 2021 年高位减少 40%，中心区二手房降价 10%-15%，部分天河小区房价回到 2019 年水平。此外，2025 年城中村改造计划投资 1000 亿，房票 “跨区通用”，将释放大量安置需求。但需注意，增城等外围区域 “以价换量” 的安置房项目保值性存疑。
地产分析师赵卓文认为，政策促使广州楼市回归市场化，2025 年 “止跌回稳可期”，中心区物业尤为受益。研究院副院长严跃进指出，政策进入深化阶段，房价企稳关键在于居民收入增速。中指研究院的陈雪强表示，收购存量房作保障房、城中村改造将缓解库存压力。广州楼市正处泡沫出清尾声与价值重塑节点，政策托底下核心区资产显露企稳迹象，刚需群体应把握利率与首付双降窗口期，选择核心地段优质资产，理性布局，迎接房产市场新变化
