【来源：虎嗅网】
本文来自微信公众号：每经房产 （ID：Real-estate-Circle），编辑：陈梦妤，作者：包晶晶
合肥的新房今年已经连续3个月上涨了，但“二手房基本回到2018年的价格了”。
根据国家统计局公布的4月份70城房价指数，合肥新房价格指数环比上涨0.3%，这是合肥新房今年以来连续3个月上涨。同时，新房的单月同比降幅不断收窄，1～4月份降幅分别为5.9%、5.3%、4.9%、3.9%。
二手房价格仍处于下降通道中，4月份环比降幅为0.3%，但同比降幅已经从2024年10月的10%，逐月收窄至7.4%。
5月20日，中指研究院华东大区常务副总高院生在接受《每日经济新闻》记者电话采访时分析：“合肥二手房成交占比最高的时候达到了近80%，相当于每成交10套房子，有8套是二手房。”
一、投资客少了
据中指研究院统计，1～4月合肥市区新建住宅共成交101.2万平方米，同比涨幅达50.7%。
从一季度和4月份成交排名来看，计容新规项目成为成交回暖的主要动力。在成交金额和成交面积TOP20中，新规项目占据了绝对优势。
招商蛇口合肥公司相关人士对每经记者坦言：
“合肥市场的确已经企稳，但市场发生了比较大的变化。一是去年下半年合肥推出了计容新规，新项目的得房率相较于老项目普遍提升12%以上。即同样单价的情况下，购买新项目相当于比过去多得到了12%的房屋面积。另一个变化是，2024年下半年开始，合肥推出了核心位置的优质地块，这些项目入市后叠加了多重优势。新规带动市场整体成交企稳，老规项目面临较大挑战。”
“项目案场的直观感受是，客户越来越挑剔，新计容产品成为他们的优先考虑。但随着新计容产品新鲜感逐渐减弱，购房目的也以自住为主，比如结婚分巢、家庭人口增长、子女上学等才会成为买房置业的理由，投资性客户的占比降低了，甚至一些作为资产配置的买房人，他们的观望情绪越来越浓厚。”他坦言。
在这样的情况下，价格成为重要考量依据。
“随着市场的变化，合肥客户对价格也非常敏感。”上述相关人士表示，“并且这种价格敏感不限于刚需客户。目前市场140平方米以上的大户型供应占比非常高，但最近很明显地感受到，400万元成了总价段的分水岭，一旦超过400万元，流速就会减缓”。
主打刚改需求的龙湖亚伦·璟云上府，4月份销售表现也较好。作为非计容新规项目，璟云上府也只能通过产品“硬拼”。项目相关负责人表示，其中的118户型在标准三房外，多打造了一个空间。洋房产品从得房率和舒适度、后期保值特性来说，还是比较受买房人欢迎的。加上龙湖在合肥本地的影响力和产品兑现力，也是推动买房决策的因素之一。
对于市场体感，他表示：“一季度整体热度更高，从4月份第二周开始，整体观望情绪较重。而且刚需刚改客户普遍对价格敏感，都要看价格做决定。”
二、二手房价格“基本回到2018年了”
“新房市场以改善性需求为主导，而很多刚性需求被二手房虹吸了。”高院生指出。
国家统计局数据显示，4月份合肥二手房环比微跌0.3%，同比下跌了7.4%。一季度合肥二手房市场热度快速提升，据中指研究院监测，3月份带看量、成交量均创近一年新高，整体成交规模同比增长24.8%。但4月开始市场热度高位回落，成交规模环同比下降，价格延续下行趋势。
但当前以价换量几乎是所有城市都无法回避的现实。
重要的原因是，在合肥，自住刚性需求同样是二手房市场的主导。从中指研究院监测的一季度数据来看，100平方米以下刚需户型成交占比超过60%，其中60平方米以下户型占比13.3%，而且主城老破小热度提升。
德佑地产中介王清（化名）透露：“合肥二手房基本回到2018年的价格了，目前整体价格还是向下。”
他建议：“要是孩子等着落户上学或者着急换房，现在看到合适的可以下手；要是不着急，也可以慢慢关注，有合适的房源或者低于市场价的再捡漏。”
“房龄5～6年的二手房是最佳选择，再老的房子就不建议买了。现在合肥买房就两种需求，一种是小孩上学用，另一种就是结婚，投资客已经基本看不到了。”王清介绍。
高院生认为，以价换量并不是坏事。二手房市场承接了很多需求，因此即使在4月份成交规模回落了，但绝对值仍然远超新房。目前二手房成交规模处在高位，说明市场需求还是在的。
在他看来，信心和预期非常重要，持续回暖一定要有持续、稳定的政策去改善信心和预期；要有持续的好产品供应，打造适合合肥的好房子；中央的政策能更好地在合肥落地和执行。此外，一定要保护好在合肥市场持续深耕的企业，给予政策上的支持。
