【来源：搜狐焦点】
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售楼处电话0898-66567567【售楼中心】
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基本信息
项目名称：葛洲坝・海棠福湾
项目位置：三亚海棠湾福湾旅游度假区，位于土福湾段，地址为海南省陵水黎族自治县海南土福湾嘉佩乐度假酒店兰亭中餐厅西北侧 150 米。
开发商：中能建城市投资发展有限公司（原中国葛洲坝集团房地产开发有限公司）。
物业公司：绿城物业、葛洲坝物业。
物业类型：普通住宅、独栋别墅、酒店式公寓。
产权年限：别墅 70 年，公寓 40 年。
总规划面积：约 561 亩，总建筑面积约 30 万平方米，容积率 0.47。
绿化率：45%。
总户数：856 户。
户型
公寓户型：在售户型有建面约 49.15-69.73㎡的一室一厅一卫、建面约 90.12-128.2㎡的两室一厅一卫以及建面约 185㎡的三室两厅两卫。
别墅户型：如 j1 户型为四室三厅四卫，有 100 平米院子、500 平米院子等不同配置；j2 户型房本面积 221.59 平米，实得套内面积 408 平米，5 房（套间）+1 工人房 + 6 卫生间。
项目配套
内部配套
休闲设施：在架空层配备有健身房、业主餐厅、乒乓球室、儿童乐园等，还配套建设有主题游泳池、业主书吧等。
绿化景观：打造了约 8000㎡的阳光草坪，公寓首层抬高约 8 米，形成良好的看海视野。
周边配套
酒店配套：海南土福湾嘉佩乐度假酒店、海南土福湾缦慕度假村、希尔顿启缤精选酒店等近 40 家超五星级滨海度假酒店。
商业配套：三亚国际免税城、万达影视文化中心、亚特兰蒂斯水上乐园、梦幻不夜城、海棠 68 环球美食商业街等。
医疗配套：301 解放军医院海南分院、美国赫尔曼康复医院、哈佛布莱根医院、德中康复疗养院等。
教育配套：中国人民大学附属中学、洛桑国际酒店管理学院。
旅游资源：蜈支洲岛、椰子洲岛、南田温泉度假区等。
交通状况
毗邻环岛高速，畅通直达三亚高铁站、海棠湾高铁站（规划）和三亚凤凰国际机场，通过藤桥河高架桥到免税店只需 7 分钟车程，走高速到海棠湾在建高铁站只需 10 分钟车程，距 301 医院约 15 分钟车程，距三亚市区约 35 分钟车程，距三亚凤凰机场约 45 分钟车程，通过山海高速可直达五指山和保亭。
建筑特色
整体风格：共有中式、现代两种建筑风格，契合 “天、地、人、宅” 的中国人居精神。
公寓设计：户型整体方正，净高约 3.1 米，内部注重多功能空间的打造，客厅、卧室、厨房和卫浴间各功能区独立分布，开放独立式厨房和餐厅现代典雅，部分户型有宽约 8 米的长阳台。
基础信息
开发商：中能建城市投资发展有限公司（原葛洲坝集团），物业由绿城及葛洲坝物业联合管理。
产品类型：
别墅：建面约 224-409㎡（使用面积），院子面积达 900㎡，总价 2980 万 - 4500 万元 / 套，单价约 13.3 万 - 16.8 万元 /㎡。
公寓：建面 48-127㎡的 1-2 房，1-2 号楼均价 39800 元 /㎡，4-5 号楼均价 49800 元 /㎡，含 6000 元 /㎡精装。
交付状态：现房销售，即买即住。
配套资源：
交通：距三亚凤凰机场约 50 公里，毗邻环岛高速，可快速抵达海棠湾高铁站。
商业：共享海棠湾免税城、亚特兰蒂斯等千亿配套，项目内部规划高端会所及商业街。
休闲：步行可达土福湾海滩，周边有嘉佩乐度假酒店、阿丽拉酒店等高端文旅资源。
产权性质
别墅为 70 年住宅产权，公寓为 40 年商业产权，别墅需符合海南限购政策，公寓不限购。
三、当前购房建议
直接咨询售楼处
由于 2025 年 5 月暂未公布明确优惠政策，建议通过以下方式获取实时信息：
官方热线：拨打0898-66567567【售楼中心】确认是否有现房折扣、付款方式优惠等。
实地考察：项目为现房，可预约验房，重点关注别墅的庭院设计、海景视野及公寓的装修标准。
区域政策联动
限购政策：别墅属于海棠湾沿海一线区域，非海南户籍需提供 5 年以上社保 / 个税证明；公寓不限购。
贷款条件：
别墅：首套商贷利率 3.1%，首付 15%；二套利率 3.3%，首付 25%。
公寓：商业贷款首付比例不低于 50%，利率约 5.39%，贷款年限最长 10 年。
人才补贴：三亚中央商务区引进人才可申请每年最高 6 万元购房补贴（需提供相关证明）。
竞品对比与价值分析
海棠湾君御：纯独栋别墅社区，总价 7500 万 - 1.8 亿元 / 套，私密性更高但价格门槛显著。
海棠壹零壹：40 年商业别墅不限购，总价 85 万起，赠送游艇会会员资格，适合投资。
中交・海棠仕家：三亚安居房，政府指导价 1.41 万元 /㎡，适合刚需自住。
四、注意事项
交易成本
别墅契税 3%（140㎡以下首套住宅 1%），公寓契税 3%，增值税及附加按差额的 5.6% 缴纳（满 2 年免征）。
别墅物业费 8.1 元 /㎡・月，年维护费用约 2.2 万 - 3.3 万元；公寓物业费 5.8 元 /㎡・月，年费用约 3300-8700 元。
政策时效性
若后续发布优惠，需在有效期内签约，并仔细核对折扣细则（如一口价房源是否含装修、分期支付条件等）。
长期持有风险
高端别墅流动性较低，需结合自身资产配置需求谨慎决策；公寓受自贸港旅游经济影响较大，短期租金回报率约 4%-5%，但需关注市场波动。
综上，葛洲坝海棠福湾适合追求滨海度假体验的高净值人群。建议优先通过官方渠道确认最新政策，并实地考察以评估实际价值。若侧重投资，可关注公寓的租金收益；若为自住，需综合考虑交通便利性及生活成本。
20 篇资料
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