【来源：红网】
近日，长沙市自然资源和规划发布了龙湖开福区渔业路项目三期批前公示，龙湖开福天街地块拟更改规划。
3月17日，三湘都市报记者注意到，今年以来长沙陆续有多个项目拟进行调规，由商业性质改为住宅。其中，龙湖开福天街地块拟新增7栋住宅，中海阅湘台新增2栋江景大平层等等。商改住的原因是什么，又将带来哪些影响？
长沙多个项目“商改住”
在“商改住”项目中，龙湖开福天街地块的变化引发关注。
据悉，根据相关政策，地块办理了控规调整用地性质由商业用地（B1）调整为商住用地（B1R2），容积率不变，建筑密度由≤48%、<40%调整为≤45.72%，绿地率由>22%、>20%调整为>25%，建筑控高由100米调整为80米。
据悉，该项目原为3栋大型公寓、1栋综合商业体及商业街区，现申请调整为7栋住宅及底商配套、1栋托儿所、1栋综合商业体、1栋精品酒店，建筑高度由原来的100米调整为80米。也就是保留了原商业综合体部分和1栋酒店，剩下的全部改为了住宅。
同时，南湖新城也新增了2栋一线江景大平层住宅。根据南湖新城片控规Z11-F-08地块规划修改批前公示，位于南湖新城的中海阅湘台，除了将性质由纯商业变为纯住宅，绿地率从20%调整为30%外，其余容积率、限高等都未改动。
据了解，15、16栋原为中海阅湘台的商业部分，此前已按照商业大平层开发建设，目前主体和立面均已经完工。现在拟改为住宅大平层，对于开发商而言，可能更快将这2栋大平层出售，实现资金尽快回笼；对于购房者而言，也能节省水电等成本，后续交易税费也将大大降低。
部分项目通过增加绿地率等举措提升居住品质
其实，早在2021年关于“商改住”就出现了政策伏笔。当时湖南省住建厅等五部门联合印发的《关于推进非住宅商品房去库存的若干意见》，首次提出“灵活商住配比”概念。2023年，长沙土地市场率先响应，东塘华狮棚改项目将原65:35 的商住比调整为纯住宅用地，红星商圈S10 地块商住比降至1:9。
2024年7月，长沙更是暂停新公寓审批，已批未建的类住宅项目可依规调整为住宅。这一政策“组合拳”直击痛点——克而瑞统计数据显示，截至2024年，长沙商办和酒店式公寓库存量约627万平方米，比普通住宅和别墅总和的563万平方米还多。
“‘商改住’，其实是城市发展逻辑的悄然转变。随着‘土地财政’向‘空间治理 ’转型，长沙正通过商住比调整实现三重目标：房企层面，降低商办资产沉淀，加速资金回笼；市场层面，增加刚需及改善型住宅供给，平抑房价波动；城市层面，优化空间资源配置，提升土地利用效率。”长沙一房企负责人周先生指出。
周先生表示，值得关注的是，“商改住”并非简单的用途转换。根据新规，调整后的住宅需满足日照、消防等居住规范，部分项目通过降低建筑高度、增加绿地率等举措提升居住品质。这种“品质升级+功能转换”的模式，正在重塑城市界面。
来源：三湘都市报
作者：卜岚 通讯员 管欣
编辑：吕周阳
